Taşınmaz Mülkiyetine Sahip Olmanın 5 Yaygın Yöntemi

İnsanlar, birincil ikametgahları için veya yatırım amaçlı kiralık mülk olarak elde tutmak için gayrimenkul sahibi olabilirler ve mülkiyetleri, tapu olarak bilinen şey aracılığıyla belirlenir. Bir gayrimenkul mülküne sahip olmanın daha az yaygın yöntemlerinin yanı sıra farklı türde gayrimenkul tapuları vardır. Hangi yöntemin ihtiyaçlarınıza en uygun olduğuna karar verebilmeniz için bu farklılıkları bilmek önemlidir.

Bu ayrımlara girmeden önce, gayrimenkulün araziden oluşan bir mülk türü ve üzerine oturan herhangi bir yapı olduğunu anlayın. Yapıdaki iyileştirmeler de mülke sayılır. Tanım ayrıca, bitki örtüsü, mahsuller, doğal kaynaklar ve hatta su dahil olmak üzere o arazi parçası üzerinde görünebilecek diğer taşınmaz kaynakları da içerir.

Gayrimenkul hem ticari hem de konut olabilir. Ticari mülkler arasında ofis binaları, depolar, alışveriş merkezleri ve diğer perakende alanı türleri bulunur. Konut mülkiyeti ise evler, kat mülkiyeti, apartman dairesi ve konut yaşamı için tasarlanmış diğer mülk türlerinden oluşur.

Başlık Nedir?

Başlık terimi, bir mülkün yasal sahibini listeleyen bir belgeyi ifade eder. Hem kişisel hem de gayrimenkul mülkiyetini tasvir etmek için başlıklar verilebilir. Kişisel mülkiyet, ev aletleri, araçlar, antikalar veya sanat eserleri gibi gayrimenkul içermeyen herhangi bir şeydir.

Taşınmaz mülkiyeti ise, taşınmazın fiziki mülkiyeti ile birlikte bir mülkiyet ve kullanım hakları demetini içerir. Taşınmazın mülkiyeti, varlık satıldığında devredilmeli ve devrin gerçekleşmesi için takas edilmelidir.

Gayrimenkul mülkiyeti, her birinin mülkiyet devri, finansman, teminatlandırma ve vergilendirme üzerinde etkileri olan çeşitli biçimler alabilir. Her bir tapu yönteminin, bireyin özel durumuna ve ölüm, boşanma veya satış gibi durumlarda mülkiyetin nasıl geçmesini istediğine bağlı olarak avantajları ve dezavantajları vardır. Bu unvan tutma yöntemlerinden en yaygın olanları şunlardır:

• ortak kiracılık
• Ortak mülkiyet
• Tamamen kiracılar
• Tek mülkiyet
• Ortak mülkiyet

Gelin bu başlık türlerinin ne anlama geldiğine ve her birinin avantaj ve dezavantajlarına bir göz atalım.

Ortak Kiracılık

Müşterek kiracılık, iki veya daha fazla kişinin, yaşamları boyunca mülkten eşit yararlanma haklarına sahip olarak birlikte gayrimenkul mülkiyetine sahip olmaları durumunda ortaya çıkar. Ortaklardan biri ölürse, mülkiyet hakları, hayatta kalma hakkı olarak bilinen yasal bir ilişki aracılığıyla hayatta kalan kiracıya/kiracılara geçer. Kiracılar aynı anda ortak kiracılığa girebilirler. Bu genellikle bir tapu yoluyla gerçekleşir.

Avantajlar

Yukarıda bahsedildiği gibi, müşterek kiracılığa girmenin ana avantajı, bir kişi geçerse mülkiyetin hayatta kalan kiracıya geçmesi ve bir vasiyet olmasa bile vasiyetten kaçınmasıdır. Diğer bir fayda, mülkiyetteki tarafların hiçbirinin evli veya akraba olmamasıdır. Taraflar evli değillerse, tüm taraflar mal paylaşımında anlaşırlarsa, mahkeme dilekçesi olmaksızın mülkü satabilirler. Ayrıca, mülkün sorumluluğu kiracılar arasında paylaşılır. Bu, mülkle ilgili herhangi bir mali yükün sadece bir kişiye değil herkese ait olduğu anlamına gelir.

Dezavantajları

Dezavantajı, mülkün finansal kazanç için herhangi bir finansmanı veya kullanımının tüm taraflarca onaylanması gerektiği ve otomatik olarak hayatta kalan mal sahibine gittiği için, bir geçişten sonra irade ile harici bir tarafa devredilememesidir.

Bir diğer önemli dezavantaj ise, maliklerden birinden alacağını tahsil etme yönünde kanuni hüküm bulunan bir alacaklının, aynı zamanda mahkemeye dava açarak mülkü bölüştürerek tahsilat için zorla satabilmesidir. Başka bir deyişle, sahiplerden her biri diğerinin finansal tercihlerinde risk alır.

Ortak Kiracılık (TIC)

Ortak kiracılık (TIC) ile, iki veya daha fazla kişi, eşit veya eşit olmayan mülkiyet yüzdeleriyle birlikte gayrimenkul mülkiyetine sahiptir. Örneğin Sarah bir mülkte %40 hisseye sahip olabilirken Bob %60 hisseye sahip olabilir. Aynı zamanda, mülkün tüm yönleri, tapuda adı geçen kişiler tarafından paylaşılır. Bu, Sarah’nın örneğin fiziksel mülkün yalnızca %40’ına veya zamanın yalnızca %40’ına erişimle sınırlı olmadığı anlamına gelir. Her malik, mülkün tamamını işgal etme ve kullanma hakkına sahiptir. Faiz yüzdesi, gayrimenkulün mali sahipliğini basitçe belirler.

Müşterek kiracılığın aksine, müşterek kiracılar, mülkün ilgili kısmı için ayrı ayrı mülkiyet hakkına sahiptir ve istedikleri zaman elden çıkarabilir veya haczedebilir. Bu tür bir tapu herhangi bir zamanda, hatta diğer sahiplerin bir anlaşmaya girmesinden yıllar sonra bile girilebilir. Mülkiyet diğer taraflara vasiyet edilebilir ve ölüm halinde mülkiyet bölünmeden o malikin varislerine geçer.

Avantajlar

Ortak kiracılık, bir mal sahibinin mülkün kendisine ait kısmı tarafından yaratılan serveti finansal işlemler için teminat olarak kullanmasına izin verir ve bir mal sahibinin alacaklıları yalnızca mülkün o sahibine ait kısmına rehin verebilir. Bu tür bir başlık aynı zamanda satın alma işlemlerini çok daha kolay hale getirir.

Dezavantajları

Bir TIC, otomatik hayatta kalan haklarına izin vermez. Tüm kiracılar, mülk üzerindeki herhangi bir borç için sorumluluğu paylaşır. Örneğin emlak vergileri için müşterek ve müteselsil sorumluluk geçerli olabilir. Bu, her mal sahibinin ödenmesi gereken tutarın tamamına kadar sorumlu olduğu anlamına gelir. Bir malik payını ödeyemezse, diğer malik sorumludur. Mülkiyet üzerindeki tüm hacizlerin, toplam mülkiyet devrinin gerçekleşmesi için silinmesi gerekir.

Tümüyle Kiracılar (TBE)

Bu yöntem yalnızca sahipler yasal olarak evli olduğunda kullanılabilir. Bütünüyle kiracılar (TBE), çiftin yasal amaçlarla tek bir kişi olduğu varsayımı altında gayrimenkul mülkiyetidir. Bu yöntem, mülkiyeti bir kişi olarak onlara aktarır, biri ölürse mülkiyet tamamen diğerine devredilir.

Avantajlar

Bu yöntemin avantajı, kişinin eşinin ölümü halinde herhangi bir yasal işlem yapılmasına gerek olmamasıdır. Bir vasiyete gerek yoktur ve vasiyetname veya başka bir yasal işlem gerekli değildir.

Dezavantajları

Taşınmazın taşınması birlikte yapılmalıdır ve mülk bölünemez. Boşanma durumunda, bu tür bir tapu otomatik olarak ortak kiracılığa dönüşür, yani bir mal sahibi mülkün ilgili bölümünün sahipliğini dilediği kişiye devredebilir.

Tek mülkiyet

Tek mülkiyet, yasal olarak unvanı elinde tutabilecek bir kişi veya kuruluş tarafından sahiplik olarak nitelendirilebilir. En yaygın tek mülkiyet, bekar erkekler ve kadınlar ve eşlerinden ayrı mülk sahibi evli erkekler veya kadınlar ile birlikte, gayrimenkule yatırım yapmalarına veya gayrimenkule ilgi duymalarına izin veren kurumsal bir yapıya sahip işletmelere aittir.

Avantajlar

Ünvanı tek sahip olarak tutmanın temel avantajı, işlemin yetkilendirilmesi için başka hiçbir tarafa danışılmasına gerek olmadığı için işlemlerin kolaylıkla gerçekleştirilebilmesidir.

Dezavantajları

Bariz dezavantajı, tek sahibin ölmesi veya iş göremez hale gelmesi durumunda mülkiyetin devriyle ilgili yasal sorunların ortaya çıkma potansiyelidir. Vasiyetname gibi belirli yasal belgeler mevcut olmadıkça, ölüm üzerine mülkiyet devri çok sorunlu hale gelebilir.

Ortak mülkiyet

Topluluk mülkiyeti, eşlerin evlilikleri sırasında birlikte sahip olmayı düşündükleri bir mülkiyet şeklidir. Topluluk mülkiyetinde, parayı kimin kazandığına veya harcadığına bakılmaksızın, her eş her şeye eşit olarak sahiptir (veya borçludur). Böylece, boşanma veya ölüm halinde her eş eşit olarak taşınmaz mal paylaşımına sahip olur. Amerika Birleşik Devletleri’nde, dokuz eyalette topluluk mülkiyeti yasaları vardır: California, Arizona, Nevada, Louisiana, Idaho, New Mexico, Washington, Texas ve Wisconsin. Taşıtlar, mobilyalar ve sanat eserleri gibi birinin evliliği sırasında edindiği kişisel mülk, gayrimenkul dışında, topluluk mülkü olarak kabul edilebilir.

İkamet ettiğiniz topluluk mülkü durumuna bağlı olarak, nikahsız bir evlilik sırasında edinilen gayrimenkul, topluluk mülkü olarak da tutulabilir. Örneğin Teksas, nikahsız evlilikleri de tanıyan bir topluluk mülkiyeti devletidir.

Hayatta kalma hakkı olan topluluk mülkiyeti

Hayatta kalma hakkına sahip topluluk mülkiyeti, yalnızca Arizona eyaletlerinde mevcut olmasına rağmen, evli çiftlerin mülkiyet hakkına sahip olmaları için bir yoldur. Kaliforniya, Nevada, Teksas, ve Wisconsin. Bir eşin topluluk mülkiyetindeki varlıklara olan ilgisinin, ölüm durumunda hayatta kalan eşe verasetsiz geçmesine izin verir.

Unvanı Tutmanın Diğer Yolları

Gerçek kişiler dışındaki tüzel kişiler, tamamıyla gayrimenkul mülkiyetine sahip olabilir:

Şirket sahipliği

Gayrimenkul mülkiyeti, tüzel kişiliğin hissedarların sahip olduğu, ancak yasaya göre bu hissedarlardan ayrı bir varlığı olduğu kabul edilen bir şirket olduğu bir şirket olarak yapılabilir.

Ortaklık sahipleri

Gayrimenkul aynı zamanda bir ortaklık olarak da sahip olunabilir.. Ortaklık, iki veya daha fazla kişinin ortak sahipler olarak kâr amacıyla iş yapmak üzere oluşturduğu birliktir. Bazı ortaklıklar, açıkça gayrimenkul sahibi olmak amacıyla kurulur. Bu ortaklıklar, yatırımcıların yönetim veya işlem kararları ile ilgili yönetimsel kararlar almayarak sınırlı sorumluluk üstlendiği sınırlı ortaklıklar olarak da yapılandırılabilir. Bu durumlarda, genel olarak bir genel ortak, sınırlı ortaklar adına tüm iş kararlarını almaktan sorumludur.

Güven sahipliği

Gayrimenkul ayrıca bir güvene ait olabilir. Bu tüzel kişiler mülklerin sahibidir ve vakfın lehtarları adına bir mütevelli tarafından yönetilir. Bu makalenin kapsamı dışında kalan gayrimenkulü elde tutmanın birçok avantajı ve dezavantajı vardır, ancak bunların tümü vergi ve lehtarla ilgili hususlara ek olarak yönetimsel etki ve mali ve yasal sorumluluk ile ilgili faydalarla ilgilidir.

Alt çizgi

Gayrimenkul mülkiyeti, gayrimenkul alım ve satımlarında mülkiyetin devredilme ve devredilme şeklidir. Gayrimenkul sahibi olma yöntemleri devlet hukuku tarafından belirlenir, bu nedenle gayrimenkul tapularını elde etmek ve elde tutmak için en iyi yöntemi belirlemeye çalışan bireyler, eyaletleri tarafından belirlenen her bir yöntem için benzersiz farklılıkları belirlemek için araştırma yapmalıdır.

Bir şirket, tröst veya ortaklık gibi bir ticari kuruluş aracılığıyla gayrimenkul sahibi olmayı düşünenler için, hangi mülkiyet yapısının kendi özel durumları için en faydalı olduğunu belirlemek için gayrimenkul, hukuk ve vergi uzmanlarına danışmaları tavsiye edilir.

Şahısların tek ve müşterek mülkiyeti durumunda, müstakbel sahipler, bir yöntem diğerine tercih edilmeden önce, satış yoluyla veya ölüm halinde, mülkiyetlerinin nasıl devredileceğini veya devredilebileceğini düşünmelidir.